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深圳市东海成投资与深圳卓越世纪城、深圳市皇岗实业商品房预售合同纠纷

广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)粤民再370号

抗诉机关:广东省人民检察院。
申诉人(一审原告、二审上诉人、原再审申请人):深圳市东海成投资有限公司。住所地:深圳市盐田区北山道与盐田路交汇处金水湾御园D301。
法定代表人:曹俊英,董事长。
委托代理人:林志强,广东宝城律师事务所律师。
委托代理人:赖箭洪,广东宝城律师事务所实习律师。
被申诉人(一审被告、二审上诉人、原再审被申请人):深圳卓越世纪城房地产开发有限公司。住所地:深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501。
法定代表人:李华,董事长。
委托代理人:吕慧杰,万商天勤(深圳)律师事务所律师。
委托代理人:马彦忠,万商天勤(深圳)律师事务所律师。
被申诉人(一审被告、二审上诉人、原再审被申请人):深圳市皇岗实业股份有限公司。住所地:深圳市福田区金田路皇岗村文化广场1号首层。
法定代表人:庄创裕,董事长。
委托代理人:胡强,万博APP充值个人支付宝_万博足球app最新版下载_网上的万博app是真的吗律师。
委托代理人:刘红生,万博APP充值个人支付宝_万博足球app最新版下载_网上的万博app是真的吗律师。

深圳市东海成投资有限公司(以下简称东海成公司)因与深圳卓越世纪城房地产开发有限公司(以下简称卓越公司)、深圳市皇岗实业股份有限公司(以下简称皇岗公司)商品房预售合同纠纷一案,不服广东省深圳市中级人民法院(2014)深中法房再字第10号民事判决,向检察机关申诉。广东省人民检察院于2016年2月22日作出粤检民(行)监(2015)44000000382号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院于2016年4月6日作出(2016)粤民抗84号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察人员姚莲、魏嫣君出庭。东海成公司的委托代理人林志强、卓越公司的委托代理人吕慧杰、皇岗公司的委托代理人刘红生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2016年2月22日,广东省人民检察院向本院提出抗诉认为,原再审判决认定涉案房产证办理过程延迟的耗时有296天属于深圳大部制改革所致从而认定卓越公司和皇岗公司在此期间免责,该认定缺乏证据证明,适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)、(四)、(六)项、第二百零八条的规定,向本院提出抗诉,请求依法再审。
本院再审过程中,东海成公司表示同意抗诉机关的抗诉意见。东海成公司称:1、本案办证迟延的根本原因在于卓越公司、皇岗公司建设工程中擅自改变规划,“未批先改”,原一审判决却认为不是两个公司的原因,属于认定基本事实错误。2、本案不存在规划验收的行政审批,原一审判决以此为由减免卓越公司、皇岗公司的违约责任缺乏事实依据。3、行政审批时间过长的原因不在于大部制改革,《复函》缺乏真实性,不应被采信。4、将行政审批过长作为卓越公司免责事由违反法律规定,且造成实体处理不公。5、卓越公司在涉案工程中存在违规加建。
卓越公司答辩称:1、卓越公司和皇岗公司不存在擅自变更规划、先建后报的行为,市规划国土委2010年7月13日的《不予行政许可决定书》不能证明卓越公司和皇岗公司存在擅自变更规划、先建后报的行为。2、抗诉书背离了卓越公司、皇岗公司和东海成公司之间所达成的合同约定,不尊重甚至干涉当事人的契约自由原则。市规划国土委2012年2月14日对原审法院的复函所反映的事实应当予以确认。深圳市大部制改革是否影响了政府行政审批行为、影响程度等,均与界定卓越公司是否承担迟延办证违约责任无关。3、完善规划变更的用地手续的审批流程(及正常办文时限)是一审法院查明的事实。该审批流程和办文时限系市规划国土委公开、公示的办事指南和规定,系公开信息,系客观存在的行政办文要求,并非由当事人双方质证方能确定的事实。东海成公司在上诉及二审庭审中,均未在事实上对一审认定的这一事实提出过任何异议。综上,卓越公司请求维持原判。
皇岗公司答辩称,与卓越公司的意见一致。
本院再审期间,广东省人民检察院提交以下证据:
1、深圳市人民检察院于2014年10月15日向市规划国土委第一直属管理局作出的《关于深圳卓越世纪城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案有关问题的函》,向该局咨询以下问题:“一、2010年7月13日你局作出的《深圳市规划和国土资源委员会不予行政许可决定书》载明‘因地下室01层改变使用功能(停车改为商业)未完善用地和施工图修改报建等手续,竣工测量报告中的竣工复核简要说明与批准图纸不符处,未按有关要求整改或完善相关手续,涉案房地产项目不符合规划验收的条件,因此不予行政许可……请你局按以下要求实施后,再向我局申请规划验收。一、按有关规定,完善地下室01层改变使用功能部分(停车改为商业)的用地和施工图纸修改报建等手续;二、根据批准的设计图纸,对与批准图纸不符之处进行整改或完善相关手续。’现需查明:1.卓越公司和皇岗公司何时按照上述决定书的要求完成了整改;2.你局何时收到上述公司所提交的整改后资料;3、你局何时重新启动对上述公司申请规划验收的行政审批程序。二、该案《房地产证》办理迟延的主要耗时是从2010年3月18日卓越公司、皇岗公司向你局发出《关于补签协议的申请》,至2011年4月26日你局与卓越公司、皇岗公司签订《深地合字(2005)0054号<深圳市土地使用权出让合同书>第二补充协议书》的期间,你局于2012年2月14日向深圳市福田区人民法院出具《关于对“卓越世纪中心”在补签其土地使用权出让合同书第二协议书和规划验收中两个相关问题的复函》,该复函载明从2010年3月18日卓越公司、皇岗公司提出申请到2011年4月完成相关手续,相隔13个月,与深圳市大部制改革有关,非用地单位原因所致。现需查明:1.你局大部制改革开始和结束的时间,大部制改革对你局的影响具体有哪些,尤其对于你局规划验收审批程序有哪些影响,你局在大部制改革期间是否存在停止受理规划验收申请、增加审批环节、提高审批标准的情况;2.具体在本案中,是哪些改革环节导致了相关手续的审批迟延,这些环节中每个环节各自导致了具体多少时间的审批迟延。”
2、市规划国土委第一直属管理局于2014年11月13日向深圳市人民检察院作出《市规划国土委第一直属管理局关于对深圳卓越世纪城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案有关问题的复函》(深规土一局函(2014)1430号)。函件内容如下:“一、关于‘卓越皇岗世纪中心申请竣工规划验收’的问题。(一)第一次:2010年6月25日,该项目单位向我管理局申请竣工规划验收。因存在地下室01层改变使用功能部分(停车改为商业)未完善用地和施工图修改报建等手续,竣工测量报告中的竣工复核简要说明与批准图纸不符处,未按有关要求整改或完善相关手续。我管理局于2010年7月14日发不予行政许可决定书,要求按有关规定整改或完善相关手续后,再向我局申请规划验收。(二)第二次:2011年5月12日,该项目单位再次向我管理局申请竣工规划验收。因该项目已按上次不予行政许可决定书的要求,完善了用地手续,即签订了深地合字(2005)0054号《土地使用权出让合同书》第二补充协议书。完善了施工图修改报建手续,即核发了深规土一局(2011)373号复函及相关设计图纸。根据《深圳市城市规划条例》,该项目符合竣工规划验收条件。因此,于2011年5月20日核发深规土建验ZS-2011-0011号《建设工程规划验收合格证》。二、关于‘卓越皇岗世纪中心办理用地补充协议’的问题。经核,具体办理情况如下:2010年3月,‘卓越皇岗世纪中心’开发企业向我管理局申请办理增加建筑面积用地手续。由于该项目涉及地下空间改变利用方式问题及增加建筑面积规划、用地审批问题,而相关审批问题涉及多业务、多部门审批,按照我委职能设置分工,经管理局初审后需报委员会审定。我管理局于2010年5月初审后报委员会审议,同年9月经委主任办公会审定明确了处理意见后,转市规划国土发展研究中心进行地价评估;2011年3月下旬皇岗公司提出申请,经我管理局2011年3月31日局业务会议议定后报委员会批示,于2011年4月11日发出了地价通知单;2011年4月26日在用地单位付清价款后签订了第二补充协议书。2009年9月,由于深圳市大部制改革,根据深府办(2009)100号文,原市规划局和国土房产局合并,导致处室职能、审批流程和人员配备都做出相应调整。”检察机关提交上述证据用于证明:复函第二点记载:2010年3月卓越公司申请办理增加建筑面积用地手续,由于项目设计地下空间改变利用方式问题及增加建筑面积规划、用地审批等问题,而相关审批问题涉及多业务、多部门审批。故此,与先申请规划后建设工程的验收程序相比,卓越公司和皇岗公司不按规划兴建工程、先建设后申请规划变更势必造成审批环节、审批时间增多,因此造成的审批时间延长显然不因机构改革所致。
东海成公司质证认为对证据的真实性没有异议,同意检察机关的质证意见。所有的业主对原审法院中规划局提供的复函提出质疑,以部门调整职能有关,导致时间延长是本案关键的事实。国土部门应对这个问题进行调查,但国土部门并没有进行调查。深圳市规划和国土委员会对这个问题并没有明确回答,该复函只用一句话“……调整”,用含糊的语句回答了造成哪些影响。根据最高人民法院关于《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条的规定,深圳市规划和国土委员会拒绝调查核实的,对该份复函不予采信。
卓越公司答辩称:1、对证据的真实性予以确认。2、深圳市规划和国土委员会对检察院的复函不能证明抗诉书的认定意见。3、东海成公司或者抗诉机关一直追究大部制改革对建设项目、完善用地手续审批及规划验收的审批问题的影响,卓越公司认为这偏离本案的核心和关键,把本案的事实调查和法律关系处理引向一个脱离合同关系的轨道,按照合同当事人双方签订的合同第22条规定,只有在卖方不履行义务的情况下,造成的办证迟延,卓越公司才承担违约责任。大部制改革是否影响政府的审批行为或者因政府的其他原因造成迟延,和卓越公司无关。卓越公司已经完成相关义务,按照双方合同约定,卓越公司不应承担违约责任。大部制改革对深圳市规划和国土委员会造成的影响,对解决本案的问题没有实质意义。
卓越公司提交了从市规划国土委、市国土房产局网站打印的地价测算,变更用地规划许可证审批、设计方案审查用地、补充协议审批、施工图修改审批,初步设计审批的材料,用于证明原审调查认定的审批流程及办文时限是正确的。
东海成公司质证认为:1、对于真实性。对“地价测算”和“初步设计审批”不予认可,“变更用地规划许可证审批、设计方案审查用地补充协议审批、施工图修改审批”予以认可。理由:第一,深圳市国土资源和房屋管理局已经被合并,不存在官网。第二,“变更用地规划审批、设计方案审查用地补充协议审批、施工图修改审批”,在市规划国土委网站打印的职能范围清单就没有地价测算这一部分,和地价测算有关的只有一份即出具付清地价款证明。2、对于关联性。地价测算中,和原审法院所说的补交手续是不是同一回事,东海成公司并不清楚。没有直接证据证明完善涉案土地需要这六项,市规划国土委也没有文件证明需要这六项,是卓越公司和一审法院主观推敲出来的,存在很多不恰当因素。
皇岗公司质证认为,对证据没有异议。

本院再审认为:综合检察机关的抗诉意见和各方当事人的再审陈述意见,以及举证、质证情况,本案再审争议的主要焦点有两个:一是涉案工程规划验收是否存在迟延,以及由什么原因导致;二是原审判决将296天认定为免责时间,依据是否充分。
一、关于涉案工程规划验收是否存在迟延,以及由什么原因导致的问题。
本案经一审查明:“根据市规划国土委网站上有关政务公开的规定,完善规划变更的用地手续包括以下审批流程(及正常办文时限):1、变更用地规划许可证审批(20个工作日);2、初步设计审批(20个工作日);3、设计方案审查(20个工作日);4、补缴地价手续审批(20个工作日);5、用地补充协议审批(15个工作日);6、修改施工图审批(20个工作日,该审批通过即核发新的建设工程规划许可证)。其中,第2、3、4、5项系同时进行。”东海成公司再审主张一审的上述认定有误且未经质证。经核查,一审时未有相关的庭审笔录反映曾将相关规定和证据出示给各方当事人质证,或将上述审批流程及正常办文时限给当事人释明,由当事人发表意见。
本案再审时,卓越公司虽然提交了从市规划国土委、市国土房产局网站打印的材料,但上述证据只是分别单独反映了地价测算的审批时限,变更用地规划许可证审批、设计方案审查用地、补充协议审批、施工图修改审批,初步设计审批的办理条件、所需材料、办理流程。证据未能反映完善涉案规划变更的用地手续具体包括哪几个审批流程、每个流程的办文时限。上述证据与原审所认定的完善规划变更用地手续所包括的6个审批流程(及正常办文时限)之间缺乏关联性。且证据是卓越公司单方面提交的审批流程,未经相关机构的确认,东海成公司对此也不予确认。因此,涉案工程完善规划变更的用地手续具体包括哪些审批流程、每个流程的办文时限多长、完善规划变更的用地手续是否超过了正常办文时限,需要进一步查实后再作认定。
卓越公司、皇岗公司称由于涉案项目存在规划变更,且在办理规划变更手续的过程中,政府行政审批迟延,导致迟延办证。为此,广东省深圳市福田区人民法院致函市规划国土委,要求协助调查。该委第一直属管理局于2012年2月14日复函称:“……期间间隔超过13个月,与深圳市大部制改革原市规划局和国土房产局合并导致处室职能和审批流程调整有关,非用地单位原因所致。从报文时间来看,用地单位亦履行了相关义务……”关于大部制改革具体造成什么影响的问题,经检察机关发函调查,市规划国土委第一直属管理局复函表示“2009年9月,由于深圳市大部制改革,根据深府办(2009)100号文,原市规划局和国土房产局合并,导致处室职能、审批流程和人员配备都做出相应调整。”大部制改革是否导致政府审批迟延,需要进一步查实后再作认定。
二、关于原审判决将296天认定为免责时间,依据是否充分的问题。
根据以上的分析,完善规划变更用地手续所包括的审批流程及正常办文时限,尚需要进一步查实。超出正常办文时限的时间是多少天,超出时限是否为大部制改革所导致?这需要根据查实的结果加以认定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任……”市规划国土委第一直属管理局于一审期间出具复函称“期间间隔超过13个月,与深圳市大部制改革原市规划局和国土房产局合并导致处室职能和审批流程调整有关,非用地单位原因所致”。上述复函内容能否作为卓越公司免责的依据,需要根据查实结果再作认定。
综上所述,原审判决认定的基本事实不清,且违反了法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款,第一百七十条第一款第(三)项、第(四)项的规定,裁定如下:

一、撤销广东省深圳市中级人民法院(2014)深中法房再字第10号民事判决、(2013)深中法房终字第785号民事判决及深圳市福田区人民法院(2012)深福法民三初字第1968号民事判决;
二、本案发回深圳市福田区人民法院重审。

审 判 长  谢小斌
审 判 员  熊 忭
代理审判员  黎晓燕

 

二〇一六年十一月十八日
书 记 员  彭筠童
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